中国房地产市场前景分析：2029年企稳，2035年再度调整

高盛近期发布了对中国房地产市场的前景分析，明确了影响未来五年房价和销售的关键因素，并提出了一些新的见解。报告指出，决定未来走势的关键在于“有效可售供给”的减少，而非仅仅是库存总量的变化。供给的收缩将在结构性需求减少之前出现，这将支持房价在2029年前后企稳，但受限于土地财政和投资疲软，价格的弹性将受到限制。

报告总结了中国房地产市场将面临的四大转折点：

1. 由于库存和新的销售模式的推动，预计到2028年新房可售供给将出现显著下降。一线城市因其更健康的库存结构和较高的土地占比，供给收缩预计将在2027年提前到来，报告因此将上海和深圳未来两年的房价增速预期提升至20%。 球友会

2. 短期内，土地市场的下滑仍将受到价格和成交量降低的影响，但预计在2030年至2031年间将加速。新的销售模式将对开发商的资金流动造成显著影响，土地出让收入将在2025年的2.37万亿元下降至2035年的400亿元，降幅巨大。

3. 土地出让的急剧减少将导致新开工面积到2031年大幅下降，预计将减少到2026年的一半，房地产固定资产投资也将显著下降。

4. 结构性需求将在2030年后加速下滑，拆迁和改建工作将在2032年后成为支撑市场的因素。尽管需求变化较慢但较为持久，报告预测城镇化和住房拥有率已接近饱和，未来的住房需求将受到客观限制。 球友会

高盛强调，房地产行业不太可能出现“V型反弹”，而是更接近于“L型再平衡”：

首先，新房销售将显著减少，二手房交易或保持稳定。其次，新开工和投资将持续低迷，开发将依赖拆迁和改建来实现回暖。再次，价格将企稳但缺乏弹性，预计在2029年前后稳定，并在2031年后温和回升。最后，二手房交易将成为市场的主导，市场将从增量开发转向存量交易。