高盛预测：中国房地产面临供应大幅下降和新一轮房价上涨

近年来，高盛发布了一份关于中国房地产市场的报告，指出未来十年将出现显著的住房供应下降。预计到2025至2035年，全国住宅用地的出让规模将比2021年的最高点减少90%以上。与此同时，住宅成交量相比于过去几年的高峰期仅减少了一半左右。这种供需不平衡将构成未来十年房地产市场的主要问题。

回顾自1998年房改以来的23年，房价经历了六轮显著上涨。最初的阶段（1998-2003年）房价较低，均价不到2000元每平方米，年均涨幅仅为3%至4%。由于当时人们对商品房的关注度不高，市场相对平静。随后的2004-2007年，随着土地招拍挂政策的实施，房价迅速上涨。金融危机在2008年带来了短暂的下跌，然而随后的经济刺激政策使得房价在2009年出现大幅反弹。

2010至2014年间，购房限制和贷款政策多次出台，尽管市场整体呈现平稳状况，但一线城市的房价却未见下滑。2015至2018年是去库存和棚改货币化的高峰期，新房均价从6600元增加至8000元，而在2021年时进入了新的周期顶点，房价累计上涨约5倍。 球友会

不同于之前的周期，本轮房价上涨的原因在于供应的持续收缩，这并不是开发商的暂时犹豫，而是由于政策的调整。预计到2026年，新出让土地将原则上实行现房销售，这将大幅延长从拿地到交房的时间，资金占用成本显著增加，导致开发商购地的积极性降低。

根据国家统计局的数据，新住宅开工面积从2020年的16.7亿平方米降至2025年的4.3亿平方米，预计未来土地供应的减少将进一步影响房屋销售。此外，尽管有人担忧人口减少对住房需求的影响，但相关数据显示，城镇住房需求仍将保持稳定，改善性需求将在其中占据较大比重。

市场现状显示，核心城市的二手房交易逐渐回暖，成交量同比上涨，而租金回报率也表现出一定的吸引力。信贷政策方面，房贷利率持续维持在较低水平，进一步促进市场活跃度。 球友会

高盛的报告还分析了房地产对GDP的贡献率，预计未来几年将稳定在较低水平。尽管消费受房价波动的影响，但报告指出，市场的清理过程已经取得了显著进展，家庭的消费意愿开始恢复。

需要注意的是，这轮房价回暖并不会像2015年那样在各个城市同步增长。一些低库存的城市可能会率先恢复，而高库存且人口流出的城市仍需时间调整。对购房者而言，核心城市的房源选择面较宽，等待可能带来更多机遇。