房价重回历史高点恐需十年左右

二十年累积的楼市神话，在短短三年内被撕裂。过去这轮自商品化以来幅度最大、持续时间最长的调整，覆盖了包括一线城市在内的大部分热点地区。曾经流行的“晚买一年亏五年”的观念被颠覆，如今不少人感到“早买一年亏十年”。现实的冲击促使更多人放弃激进预期，以更理性的眼光审视房地产市场。

中原地产基于实际二手房成交价和租金统计显示，自2021年触顶以来，一线城市房价进入持续下行。以四大一线城市为例，北京累计下跌约20%，回到2016年12月的价位；上海下跌约22.8%，相当于2016年7月水平；广州约下跌21%，回到2017年11月；深圳跌幅最大，约34.6%，回到2016年9月。除深圳外，北上广的跌幅集中在20%左右，但从走势看，四城仍处于快速回落阶段，尚无明确见底信号。

这轮调整让近几年入市的多数购房家庭出现账面亏损，且上述估算并未把按揭利息成本计算在内。以深圳为例，2020年新房成交45,384套、二手房95,273套；2021年新房52,417套、二手房40,699套。两年合计约23.377万套，等同数量的家庭在高点入场。若按多个家庭成员或“多个钱包”计算，被套的资金规模更是以百万计。这仅是深圳一城的数据，其他城市同样存在大量被套情形。 球友会

一线城市并非不可击穿的“资产堡垒”。此前这些城市涨幅更高、杠杆率更大，因此在回调时跌幅反而更显著。历史并非孤立：日本1991年见顶前，六大都市涨幅远超全国平均，见顶后跌幅亦明显超过全国水平。美国在2008年泡沫破裂后的长期回调，也说明恢复到前高并非短期可成。

从宏观层面看，房价下行的根本在于居民债务承受能力已近上限。中国居民部门杠杆率在2020年底达到高位，约在62%左右——这与热点城市房价的拐点时间相吻合。值得注意的是，用杠杆率（以GDP为基数）来衡量实际负担会低估居民真实的偿债压力，因为中国居民可支配收入在GDP中的占比偏低，仅约45%，而美国约为83.4%，接近中国的1.85倍。换句话说，中国居民在相同杠杆率下承受的实际压力明显更大；将中国约63.5%的杠杆率乘以1.85，其对应的财务压力接近117.5%，远高于多数发达国家的比较基准。再加上社会保障水平相对不足，居民在加杠杆时更为谨慎。

要想通过新一轮普涨让所有下跌资产全部回本，意味着市场规模需要出现非常大的扩张。当前房地产总体体量已高达数百万亿级别，要把总盘子膨胀到能覆盖先前损失的程度几乎不现实。供给端在主动收缩、库存在累计52个月后首次转向下降的情况下，市场出现了更明显的K型分化：优质资产的相对价值开始显现，而普遍性的大幅上涨难以复制。可以说，泡沫挤得越彻底，未来市场的基础越牢靠，但这也意味着恢复到既往普涨的时代更难。 球友会

国际历史经验告诉我们，从见顶到普遍回到上一轮高点通常需要较长时间。参考日本、美国等案例，全面恢复往往以数年、甚至十年计。按照类似规律与当前中国的杠杆、供需与人口等基本面来推算，房价要回到2021年的高点，许多城市可能需要大约十年的周期才能完成。